房地产投资骗局
说到房地产，估计小伙伴第一反应就是商品房，房子可以说每年都是热点话题，让人又爱又恨，没买房希望房价赶紧跌，买了房子之后，又开始祈祷房价继续上涨
中国过去十几年的经济增长，离不开房地产的火箭式上涨，当然也成就了不少靠房地产发家的富豪，知名的房地产企业就不多说了，相信很多小伙伴朋友的朋友里，肯定是有靠房地产起飞的
现在政府一直强调房住不炒，天真的老师想说的是，房子不是一直都是用来住的吗，还能用来炒?
正常的商品都有其使用价值，商品房的使用价值就是居住，从房子的商品属性来看，商品的价格下跌了，需求量就会增加，同样，商品的价格上涨，就会导致需求量减少。
比如，你去超市去买牛奶，发现蒙牛的奶涨价了，如果你对价格敏感，很可能你就会选择其他牌子的牛奶，有的小伙伴可能直接就不喝牛奶了
有小伙伴不同意了，房子又没有可替代的，而且作为刚需不管怎么样也得买啊
作为刚需的我们，买了一套自住之后，再买第二套房算啥呢
而且我们可以很明显的感觉到，房子往往是越涨买的人越多，跌了反而就没人买了，这是为什么呢?
这就要说到房子的另一个属性了，投资属性，准确来说应该是投机属性投机品，作为一个投机品，特别手里已经有房的人，当然是价格涨的越猛才会继续买。如果价格要下跌，谁还愿意去买呢
说到这里，估计不少小伙伴要说了，中国房地产就是骗局，专门骗老百姓钱的。老师可没有这种想法，老师今天想要给大家说的是投资商铺被骗的案例，首先小伙伴们有没有听说过“售后包租”这个词呢?
在很多商业房地产项目的宣传中，我们常常可以看到"x年包租，租金回报x%，一次性全部返还，3年投资回报xx%以上"、有的说"x年返租，每年x%"，尽管承诺不一，但共性都是"零风险、高回报"，所以这些项目常常一经推出就火爆异常。这样的广告语是不是很有诱惑力?
一位呼和浩特的张同学正是看到了这样的宣传，买了一个10平米的商铺，均价1.8万/平米。
根据该商铺的“售后返租”政策：包租十年，第11年回本，前三年每年按照实付款返租10%(可抵总房款)，以后每三年逐年递增一个点，第10年返还15%。
老师先带大家算一下这笔账
买此铺子张同学应付：
商铺总房款：1.8万/平米*10平米=18万
前三年租金可抵总房款：18万*30%=5.4万
张同学实付总房款：18万-5.4万=12.6万
每年返还租金
第4——6年返还租金：12.6万
*11%*3=4.158万元;
第7——9年返还租金：12.6万
*12%*3=4.536万元;
第10年返还租金：12.6万*15%=1.89万元
总得到的返还租金是：4.158万元 4.536万元 1.89万元=10.584万元
这样算下来，在第10年的时候投资额已收回大部分，如果第11年的回报高于第10年，似乎11年真的就可以收回全部投资了。
事实上真的有这么好吗?商场是需要3-5年的培育期的，也就是说在这3-5年期间，商场不仅没有收益，可能还会赔钱，那么前三年开发商哪来的钱支付的房租呢?
其实开发商在销售时，已经将返租部分算入了商铺的售价中。比如，某商铺本来只卖1万元/平方米，但开发商却使用这种促销手段，将售价抬高到2万元/平方米，然后用多出来的这部分钱，再分期返还给业主
这开发商可真聪明，看似让购房者占尽了便宜，其实是羊毛出在羊身上，通过这种财务上的游戏形成虚假促销，然后就可以快速回笼资金了。
张同学以市场价两倍的价格买了商铺，被坑的也是够惨的，不过好在这个物业最后开了起来，也能拿到租金，倒也不至于血本无归，但是对于另一位文同学可就没这么幸运了
文同学花了15万元买了一个20平方米的商铺。当时开发商承诺每年返还8%的租金，8年后开发商以30万元将商铺回购。
没想到，返租的租金只收了几个月，开发商突然破产，旗下所有商场一概关门。后来经媒体揭发，文女士才知道买铺的购房合同其实只是一份15年期的长租约。而被高额返租吸引的文同学，最后因为没有商铺产权，不但返租租金没有了，连本金也赔进去了。
类似这样的案例还有很多，很多开发商还把自己包装的非常漂亮，拉扯上政府关系，有的还找担保公司，手续齐全，但是最后真跑路的时候，连个影都看不着，投资者也很难讨回损失。
有的小伙伴可能会好奇开发商这么有钱，为什么要这样做呢?
其实很多看起来高大上的房企其实资金链都很紧张，一般来说像商业楼以及写字楼的物业投入都是一种重资产的投入，前期的投资比较大，但是成本的收回比较慢，短期内的收益相对是比较小的，那么在这种情况下开发商就有一种急迫的想收回前期投资的需求。
开发商通过“售后”的行为将产权或者使用权让渡给了业主，但通过“包租”的行为又将商场的控制权牢牢攥在手中。很多小伙伴听到这也许会认为：这不是利益捆绑、合作共赢吗?
老师告诉大家，因为市场有很多不可控因素存在，特别是采用这种方式急于回款的项目，风险更大，如果开发商经营得当你好我好大家好。但如果开发商经营的项目一旦在后期运营不好的话，所有的购房人或者购买使用权的人就会承担相应的风险。
简单来说呢，就是真要出事了，开发商就会直接跑路，留下你在寒风中凌乱。
最后呢，老师提示一下各位小伙伴，以后在投资房产的时候一定要擦亮自己的双眼哦，
不要被所谓的“无风险，高回报”的包租给蒙骗了。如果要投资房地产一定要买大产权的房子，小产权的都坚决不要买，更别说没有产权的了。
